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§ 17 Geschäftsanteile und Geschäftsguthaben
(1) Der Geschäftsanteil beträgt 25 Euro.
(2) Mit Erwerb der Mitgliedschaft ist jedes Mitglied verpflichtet, sich mit vier Anteilen zu beteiligen (mitgliedschaftsbegründende Pflichtanteile).
Jedes Mitglied, dem eine Wohnung oder ein Geschäftsraum überlassen wird oder überlassen worden ist, hat einen angemessenen Beitrag zur Aufbringung der Eigenleistung durch Beteiligung mit nutzungsbezogenen Pflichtanteilen zu übernehmen. Die Beteiligung erfolgt nach Maßgabe der Anlage, die fester Bestandteil dieser Satzung ist. Änderungen der Anlage zur Beteiligung mit nutzungsbezogenen Pflichtanteilen sind Satzungsänderungen; §§ 35 Abs. 1 Buchst. a und 36 Abs. 2 Buchst. a sind zu beachten.
Ist eine Wohnung mehreren Mitgliedern (z. B. Ehegatten, Lebenspartnern, Familienangehörigen) überlassen, so ist eine Beteiligung mit den nutzungsbezogenen Pflichtanteilen nach Satz 2 nur von einem Mitglied zu über nehmen.
(2a) Der Vorstand kann eine Nutzung ohne die nach Abs. 2 Satz 2 erforderlichen nutzungsbezogenen Pflichtanteile zulassen, wenn andere Mitglieder eine entsprechende Anzahl freiwilliger Anteile (individuell oder allgemein) als Ersatz für die Anteile nach Abs. 2 Satz 2 zur Verfügung stellen und einen unwiderruflichen Verzicht auf die Teilkündigung nach § 67b GenG erklären (Solidaritätsanteil). Solidaritätsanteile können konkret für einzelne Personen (individuelle Solidaritätsanteile) oder allgemein als Beitrag in einen Solidarfonds (allgemeine Solidaritätsanteile) eingezahlt werden. Die Übertragung von Geschäftsanteilen, die als Solidaritätsanteile eingezahlt wurden, ist nur zulässig, wenn das erwerbende Mitglied die Übernahme als Solidaritätsanteil erklärt und ebenfalls einen unwiderruflichen Verzicht auf die Teilkündigung nach § 67b GenG erklärt oder Solidaritätsanteile in Anspruch nimmt und die Inanspruchnahme zurückführen möchte.
(3) Soweit sich das Mitglied bereits mit weiteren Anteilen gemäß Abs. 5 beteiligt hat, werden diese auf die nutzungsbezogenen Pflichtanteile angerechnet.
(4) Jeder Pflichtanteil ist sofort einzuzahlen.
Der Vorstand kann Ratenzahlungen zulassen, jedoch sind in diesem Falle sofort nach Zulassung der Beteiligung 5 Euro je Pflichtanteil einzuzahlen. Vom Beginn des folgenden Monats ab sind monatlich weitere 5 Euro einzuzahlen, bis die Pflichtanteile voll erreicht sind. Die vorzeitige Volleinzahlung der Pflichtanteile ist zugelassen.
(5) Über die Pflichtanteile gemäß Abs. 2 hinaus können sich die Mitglieder mit weiteren Anteilen beteiligen, wenn die vorhergehenden weiteren Anteile bis auf den zuletzt übernommenen voll eingezahlt sind und der Vorstand die Beteiligung zugelassen hat. Für die Einzahlung des zuletzt übernommenen Anteils gilt Abs. 4 Satz 1 entsprechend.
(6) Solange ein Geschäftsanteil nicht voll eingezahlt ist, ist die Dividende dem Geschäftsguthaben zuzuschreiben. Im übrigen gilt § 41 Abs. 4.
(7) Die Höchstzahl der weiteren Anteile gemäß Abs. 5, mit denen sich ein Mitglied beteiligen kann, ist __.
(8) Die Einzahlungen auf den/die Geschäftsanteil(e), vermehrt um zugeschriebene Gewinnanteile, vermindert um abgeschriebene Verlustanteile, bilden das Geschäftsguthaben des Mitgliedes.
(9) Die Abtretung oder Verpfändung des Geschäftsguthabens an Dritte ist unzulässig und der Genossenschaft gegenüber unwirksam. Eine Aufrechnung des Geschäftsguthabens durch das Mitglied gegen seine Verbindlichkeiten gegenüber der Genossenschaft ist nicht gestattet. Für das Auseinandersetzungsguthaben gilt § 12.
… ist noch in Arbeit …
(§ 87a GenG).
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Diskussion
zu 1) Um Altersvorsorge-Modelle wie das Ratensparen von Genossenschaftsanteilen zu ermöglichen, darf ein einzelner Geschäftsanteil nicht zu teuer sein. Die bei Fondssparplänen bekannte Mindestsumme von 25 Euro erscheint ideal. (Siehe dazu auch S. 211 ff der 2008er DGRV-Schrift über Genossenschaftsrecht.)
zu 2) Da unsere Genossenschaft bundesweit agiert und so die meisten beitretenden Mitglieder wahrscheinlich nicht in derjenigen Stadt leben, in welcher das erste Projekt realisiert wird, können wir nicht Pflichtanteile von 1000 Euro oder mehr verlangen, wie dies lokal agierende Wohnprojektgenossenschaften tun. Ferner wollen wir auch ärmere Personen als Mitglieder gewinnen. Schließlich haben wir in unseren bisherigen Kommunikationen immer eine Pflichtbeteiligung von „ca. 100 Euro“ avisiert. Gemäß unserer Gründungsumfrage von Anfang Juni 2018 scheint dies durch eine große Zahl von Gründungsmitgliedern ausgeglichen zu werden, von denen uns schon damals insgesamt über 22.000 Euro zugesagt wurden. Seit damals ist die NOVAMILIA-InteressentInnen-Anzahl noch einmal um über 200 Personen angewachsen (Stand 13.10.18).
zu 2a)
zu 4) Zum Thema Ratenzahlung von Pflichtanteilen sollten wir uns beraten lassen. Die Regelungen der verschiedenen Genossenschaften dazu sind extrem unterschiedlich. Da Kreditinstitute für einen niedrigen Zinssatz eine verlässliche Eigenkapitalbasis erwarten, sollten wir nur eine geringe oder gar keine Ratenzahlung zulassen. Andererseits wollen wir für finanzschwache Personen keine unüberwindbaren Hürden aufbauen.
zu 5) Mit der Konkretisierung auf „Satz 1“ wird die Ratenzahlung für weitere Anteile ausgeschlossen, da ein einzelner Anteil ja nur 25 Euro ausmacht. Anders als bei Genossenschaften, deren Anteile 500 oder 1000 Euro ausmachen, können bei uns die Mitglieder durch die 25-Euro-Anteile einfach den Anteilserwerb auf mehrere Monate/Jahre verteilen.
zu 7) Da wir unsere Eigenkapitalbasis auch durch investierende Mitglieder (insbesondere die NOVAMILIA Stiftung) verbessern wollen, ist die Definition einer Höchstzahl von Anteilen bei uns nicht sinnvoll. Den damit von anderen Genossenschaften verfolgten Zweck, einen größeren Abfluss von Eigenkapital zu verhindern, erreichen wir mit der Festlegung eines Mindestkapitals im letzten Absatz des § 12.
wohnungsbezogene freiwillige Geschäftsanteile:
ZINWO-Lösung geklärt: In deren Erklärvideo (Stand 23.05.2020) wird erläutert, dass es sich um Eigentumsanteile handele.
Da für NOVAMILIA Eigentumswohnungen nicht in Frage kommen, hat sich diese Hoffnung leider zerschlagen!
Als Alternative könnte Interessenten die Möglichkeit angeboten werden, der Genossenschaft ein unbefristetes Nachrang-Darlehen zu gewähren. Die Zinsforderung würde mit der Mietverbindlichkeit verrechnet und so scheinbar die Miete vermindert. Eine Steuerpflicht fiele aber an, was dieses Modell nur bedingt attraktiv macht.
Nachtrag vom 3.7.2020: Die MARO Genossenschaft behauptet folgendes: „Miete reduzieren mit Vorteilsausgleich: Manche Mitglieder zeichnen über den Pflichtanteil hinaus weitere Genossenschaftsanteile (sogenannte freiwillige Anteile). Im Rahmen eines Vorteilsausgleichs kann der Mietzins um einen fixen Betrag von jährlich 4% - gerechnet auf die freiwilligen Anteile - reduziert werden.“ https://www.maro-genossenschaft.de/geldanlage/geldanlage_mit_sozialer_wirkung In deren Satzung wird dies aber weder direkt noch indirekt erwähnt: https://www.maro-genossenschaft.de/wp-content/uploads/2019/12/Satzung-MARO-Genossenschaft-für-selbstbestimmtes-und-nachbarschaftliches-Wohnen-eG-v1.5.pdf
zu Abs. 2, 2. Satz: Jedes Mitglied, dem eine Wohnung oder ein Geschäftsraum überlassen wird oder überlassen worden ist, hat einen angemessenen Beitrag zur Aufbringung der Eigenleistung durch Beteiligung mit nutzungsbezogenen Pflichtanteilen zu übernehmen.
In der Hamburger Baugemeinschaftsszene werden die Baugemeinschaften in der Regel öffentlich gefördert da so an vergünstiget Grundstücke heran zu kommen ist. Der freie Markt gilt als zu teuer.
Mit der Förderung greifen auch besondere Bestimmungen an die Finanzierung der Projekte. Die öffentliche Förderung ist dabei gedeckelt. Die Bau- und Grundstückskosten steigen aber weiter und so kommt es zu einer wachseden Finanierungslücke zwischen den Kosten und der Förderung. In der Folge bleibt vielen BG`s keine andere Wahl als diese Differenz in der Finanzierung über eine Aufstockung der Eigenanteile auszugleichen.
Lagen bei Kleingenossenschaften die Eigenanteile pro m² früher bei ca 250 €/m² oder 12.500 €/50m² WE so liegen die Kosten aktuell bei bis zu 500 - 800 €/m².
Das ist für viele BG`s in Kleinegenossenschaften der Grund zur Aufgabe oder zum Unterschlüpfen bei einer Alt-Genossenschaft. Für jeden Neubau in Hamburg ist die erforderliche Eigenkapitalgröße bei den aktuellen Bau- und Grundstückskosten und deren jährliche Steigerungen eine hohe Hürde.
Finden wir hierzu eine alternative Finanzierung? Wie sieht die Finanzierung und Förderung in anderen Städten aus? Was müssen wir dazu in der Satzung festlegen?