NOVAMILIA Arbeitsgruppen Wiki

zu 1) Um Altersvorsorge-Modelle wie das Ratensparen von Genossenschaftsanteilen zu ermöglichen, darf ein einzelner Geschäftsanteil nicht zu teuer sein. Die bei Fondssparplänen bekannte Mindestsumme von 25 Euro erscheint ideal. (Siehe dazu auch S. 211 ff der 2008er DGRV-Schrift über Genossenschaftsrecht.)

zu 2) Da unsere Genossenschaft bundesweit agiert und so die meisten beitretenden Mitglieder wahrscheinlich nicht in derjenigen Stadt leben, in welcher das erste Projekt realisiert wird, können wir nicht Pflichtanteile von 1000 Euro oder mehr verlangen, wie dies lokal agierende Wohnprojektgenossenschaften tun. Ferner wollen wir auch ärmere Personen als Mitglieder gewinnen. Schließlich haben wir in unseren bisherigen Kommunikationen immer eine Pflichtbeteiligung von „ca. 100 Euro“ avisiert. Gemäß unserer Gründungsumfrage von Anfang Juni 2018 scheint dies durch eine große Zahl von Gründungsmitgliedern ausgeglichen zu werden, von denen uns schon damals insgesamt über 22.000 Euro zugesagt wurden. Seit damals ist die NOVAMILIA-InteressentInnen-Anzahl noch einmal um über 200 Personen angewachsen (Stand 13.10.18).

zu 2a)

• Wer auf Grund seiner finanziellen Verhältnisse nicht die erforderlichen nutzungsbezogenen Pflichtanteile einzahlen kann, wird von der Genossenschaft erst einmal auf das KfW-Wohn­eigentums­programm für Genossenschafts­anteile verwiesen. Über dieses KfW-Programm 134 können für einen sehr geringen Zinssatz bis zu 50.000 Euro Genossenschaftsanteile je Wohnung finanziert werden.
• Wenn dies nicht möglich ist, z.B. weil der/die Betroffene auf Grund des geringen Einkommens oder des hohen Alters keinen Kredit erhält, dann sollen die Solidaritätsanteile und insbesondere der Solidarfonds einspringen. Unser Vorbild dafür ist insbesondere die Grüner Weiler eG, aber auch u.a. die Amaryllis eG.
• Unser NOVAMILIA-Anspruch ist, dass rund 15 Prozent der Wohnflächen an Personen vergeben werden, die sich eigentlich keine mehrere hundert Euro Pflichtanteile je m2 leisten können. Um dafür ausreichend viele Solidaritätsanteile einzusammeln, sollen diese genauso gut oder besser verzinst werden, als die weiteren Anteile.
• Das Prinzip der Solidarfonds (bzw. allgemeinen Solidaritätsanteile) wurde nach meinem Kenntnisstand vom Zentralverband deutscher Konsumgenossenschaften (ZdK) in Hamburg und vom Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften (PkmG) in Berlin erarbeitet, was die beiden zu potentiellen Partnern für unsere Genossenschaftsgründung macht.

zu 4) Zum Thema Ratenzahlung von Pflichtanteilen sollten wir uns beraten lassen. Die Regelungen der verschiedenen Genossenschaften dazu sind extrem unterschiedlich. Da Kreditinstitute für einen niedrigen Zinssatz eine verlässliche Eigenkapitalbasis erwarten, sollten wir nur eine geringe oder gar keine Ratenzahlung zulassen. Andererseits wollen wir für finanzschwache Personen keine unüberwindbaren Hürden aufbauen.

zu 5) Mit der Konkretisierung auf „Satz 1“ wird die Ratenzahlung für weitere Anteile ausgeschlossen, da ein einzelner Anteil ja nur 25 Euro ausmacht. Anders als bei Genossenschaften, deren Anteile 500 oder 1000 Euro ausmachen, können bei uns die Mitglieder durch die 25-Euro-Anteile einfach den Anteilserwerb auf mehrere Monate/Jahre verteilen.

zu 7) Da wir unsere Eigenkapitalbasis auch durch investierende Mitglieder (insbesondere die NOVAMILIA Stiftung) verbessern wollen, ist die Definition einer Höchstzahl von Anteilen bei uns nicht sinnvoll. Den damit von anderen Genossenschaften verfolgten Zweck, einen größeren Abfluss von Eigenkapital zu verhindern, erreichen wir mit der Festlegung eines Mindestkapitals im letzten Absatz des § 12.

wohnungsbezogene freiwillige Geschäftsanteile:

• Einige wenige Wohnungsgenossenschaften haben diese Anteilsart vor einigen Jahren aufgenommen, siehe z.B. in der Satzung der Möckernkiez eG im § 18 Abs. 4a. Ziel für die Bewohner sollte sein, mit steigenden Eigenkapitaleinzahlungen für die eigene Wohnung eine entsprechend geringere Mietbelastung zu haben, damit eine ähnliche Situation wie bei Eigentumswohnungen zu erreichen und so für finanzkräftige Personen ein attraktives Modell anzubieten. Das wäre also auch eine super Option für NOVAMILIA, weshalb ich hier so ausführlich darauf eingehe!
• Allerdings werden wohnungsbezogene freiwillige Geschäftsanteile gemäß der Möckernkiez eG und anderer Genossenschaften schon länger nicht mehr neuen Mitgliedern angeboten. Es stünde nur noch wegen vorhandener Altbestände in der Satzung, wurde mir gesagt.
• Mein Steuerberater vermutet, dass Finanzämter die Mietminderung als verdeckte Gewinnausschüttung eingestuft haben, daher die Bewohner die Mietminderungen als Einkommen versteuern mussten und so das Modell nicht mehr finanziell attraktiv war.
• Ich vermute, dass § 21a Abs. 2 GenG eine weitere Ursache sein könnte, da dort eine Gewinnausschüttung im Verlustfall ausdrücklich untersagt wird. Somit könnte die Miete immer nur rückwirkend und nie verbindlich zugesagt gemindert werden.
• Nun behauptet die ZINWO eG in München, genau dieses Modell der reduzierten Miete bei erhöhter Anzahl wohnungsbezogener Anteile zu praktizieren. Ferner sei dies vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) geprüft und abgesegnet worden. Um so erstaunlicher ist dies, da in der Satzung der ZINWO eG gar keine wohnungsbezogenen freiwilligen Geschäftsanteile vorkommen.
• Vielleicht arbeitet die ZINWO eG ja auch mit Dauerwohnrechten, die wir in unserem Satzungsentwurf in § 14 ebenfalls aufgenommen haben. Allerdings verstehe ich das Dauerwohnrecht an einer Wohnung einerseits als etwas, was nichts mit Geschäftsanteilen zu tun hat und andererseits als etwas, welches nur ganz oder gar nicht geht. Die ZINWO eG verspricht aber: „Je mehr wohnungsbezogene Anteile das wohnende Mitglied erworben hat, desto geringer wird die Miete.“
• Auch die sogenannte Genossenschaftliche Rückvergütung kann es nicht sein, da diese im Verhältnis der Mietzahlungen zu verteilen wäre und eben nicht abhängig von der Anzahl der Anteile.

ZINWO-Lösung geklärt: In deren Erklärvideo (Stand 23.05.2020) wird erläutert, dass es sich um Eigentumsanteile handele.

Da für NOVAMILIA Eigentumswohnungen nicht in Frage kommen, hat sich diese Hoffnung leider zerschlagen!

Als Alternative könnte Interessenten die Möglichkeit angeboten werden, der Genossenschaft ein unbefristetes Nachrang-Darlehen zu gewähren. Die Zinsforderung würde mit der Mietverbindlichkeit verrechnet und so scheinbar die Miete vermindert. Eine Steuerpflicht fiele aber an, was dieses Modell nur bedingt attraktiv macht.

Nachtrag vom 3.7.2020: Die MARO Genossenschaft behauptet folgendes: „Miete reduzieren mit Vorteilsausgleich: Manche Mitglieder zeichnen über den Pflichtanteil hinaus weitere Genossenschaftsanteile (sogenannte freiwillige Anteile). Im Rahmen eines Vorteilsausgleichs kann der Mietzins um einen fixen Betrag von jährlich 4% - gerechnet auf die freiwilligen Anteile - reduziert werden.“ https://www.maro-genossenschaft.de/geldanlage/geldanlage_mit_sozialer_wirkung In deren Satzung wird dies aber weder direkt noch indirekt erwähnt: https://www.maro-genossenschaft.de/wp-content/uploads/2019/12/Satzung-MARO-Genossenschaft-für-selbstbestimmtes-und-nachbarschaftliches-Wohnen-eG-v1.5.pdf

zu Abs. 2, 2. Satz: Jedes Mitglied, dem eine Wohnung oder ein Geschäftsraum überlassen wird oder überlassen worden ist, hat einen angemessenen Beitrag zur Aufbringung der Eigenleistung durch Beteiligung mit nutzungsbezogenen Pflichtanteilen zu übernehmen.

In der Hamburger Baugemeinschaftsszene werden die Baugemeinschaften in der Regel öffentlich gefördert da so an vergünstiget Grundstücke heran zu kommen ist. Der freie Markt gilt als zu teuer.

Mit der Förderung greifen auch besondere Bestimmungen an die Finanzierung der Projekte. Die öffentliche Förderung ist dabei gedeckelt. Die Bau- und Grundstückskosten steigen aber weiter und so kommt es zu einer wachseden Finanierungslücke zwischen den Kosten und der Förderung. In der Folge bleibt vielen BG`s keine andere Wahl als diese Differenz in der Finanzierung über eine Aufstockung der Eigenanteile auszugleichen.

Lagen bei Kleingenossenschaften die Eigenanteile pro m² früher bei ca 250 €/m² oder 12.500 €/50m² WE so liegen die Kosten aktuell bei bis zu 500 - 800 €/m².

Das ist für viele BG`s in Kleinegenossenschaften der Grund zur Aufgabe oder zum Unterschlüpfen bei einer Alt-Genossenschaft. Für jeden Neubau in Hamburg ist die erforderliche Eigenkapitalgröße bei den aktuellen Bau- und Grundstückskosten und deren jährliche Steigerungen eine hohe Hürde.

Finden wir hierzu eine alternative Finanzierung? Wie sieht die Finanzierung und Förderung in anderen Städten aus? Was müssen wir dazu in der Satzung festlegen?